Nowe osiedla mieszkaniowe często sprawiają wrażenie inwestycji, które przez długie lata nie będą wymagały większej uwagi technicznej. Świeżo oddane budynki, nowe instalacje, estetyczne części wspólne i brak widocznych usterek powodują, że właściciele lokali zakładają, iż najtrudniejszy etap jest już za nimi. W praktyce bywa odwrotnie. Dla wielu wspólnot mieszkaniowych prawdziwe problemy zaczynają się dopiero kilka lat po odbiorze budynku.

Moment zakończenia ochrony deweloperskiej to jeden z najważniejszych etapów funkcjonowania nieruchomości. Niestety wiele wspólnot całkowicie przesypia ten okres. Nie są wykonywane szczegółowe przeglądy, nie analizuje się dokumentacji technicznej, nie zleca ekspertyz i nie zgłasza usterek. Skutki takich zaniedbań bywają bardzo kosztowne. Po kilku latach wspólnota dowiaduje się, że naprawa garażu podziemnego, elewacji lub izolacji będzie kosztować nie kilkanaście, lecz kilkaset tysięcy złotych.

To właśnie dlatego gwarancja dewelopera wspólnota mieszkaniowa nie powinna być traktowana wyłącznie jako formalność.

Kiedy kończą się gwarancje i rękojmia? To nie jest to samo

Jednym z najczęściej powtarzających się błędów jest utożsamianie gwarancji z rękojmią. W praktyce są to dwa różne mechanizmy ochrony.

Gwarancja udzielana jest przez dewelopera dobrowolnie i jej zakres może się różnić w zależności od inwestycji. Obejmuje określone elementy budynku oraz wskazuje czas obowiązywania i procedury zgłaszania usterek.

Rękojmia wynika natomiast bezpośrednio z przepisów prawa i daje możliwość dochodzenia roszczeń dotyczących wad nieruchomości.

Problem polega na tym, że wspólnoty bardzo często nie prowadzą harmonogramu terminów. Zarządcy zmieniają się, dokumentacja trafia do różnych osób, a mieszkańcy zakładają, że „jest jeszcze czas”.

Brak kontroli terminów może skutkować utratą prawa do skutecznego dochodzenia roszczeń.

W praktyce oznacza to, że koszty napraw zaczynają obciążać fundusz remontowy i właścicieli lokali.

Jakie elementy budynku warto sprawdzić przed końcem ochrony?

Profesjonalne zarządzanie nową wspólnotą powinno obejmować kompleksowy audyt części wspólnych budynku jeszcze przed zakończeniem okresów ochronnych.

Najczęściej rekomenduje się sprawdzenie:

• dachu i warstw izolacyjnych,
• garaży podziemnych,
• odwodnień i odpływów,
• elewacji,
• balkonów i tarasów,
• instalacji wodnych,
• systemów wentylacji,
• wind,
• części wspólnych,
• instalacji przeciwpożarowych.

Wiele usterek nie jest widocznych podczas zwykłego spaceru po nieruchomości.

Przykładowo niewielkie pęknięcie dylatacji może po kilku sezonach doprowadzić do zawilgocenia konstrukcji. Z kolei źle wykonane odwodnienie garażu przez długi czas może pozostawać niezauważalne.

Największy błąd? Ocenianie stanu technicznego wyłącznie „na oko”.

Doświadczenie pokazuje, że problemy techniczne rozwijają się powoli i początkowo nie generują widocznych objawów.

Wady części wspólnych budynku najczęściej pozostają niezauważone

Nie wszystkie usterki są spektakularne. To właśnie drobne sygnały bywają początkiem poważnych problemów.

Najczęściej pomijane wady części wspólnych budynku to:

• mikropęknięcia elewacji,
• nieszczelności dachów,
• przecieki garaży podziemnych,
• zawilgocenia przy ścianach fundamentowych,
• błędnie wykonane izolacje,
• uszkodzenia dylatacji,
• osiadanie kostki i nawierzchni,
• nieprawidłowa wentylacja.

Na początku ich usunięcie wymaga niewielkich kosztów. Problem pojawia się wtedy, gdy wspólnota ignoruje pierwsze symptomy.

Po kilku latach uszkodzenia obejmują większe obszary budynku, a koszty napraw rosną wielokrotnie.

Niektóre wspólnoty dopiero po czasie dowiadują się, że remont garażu podziemnego może oznaczać wydatek liczony w setkach tysięcy złotych.

Jaka jest rola zarządcy przy dochodzeniu roszczeń?

Doświadczony administrator nieruchomości nie zajmuje się wyłącznie dokumentami i kontaktem z mieszkańcami.

Jego zadaniem powinno być również:

• koordynowanie przeglądów technicznych,
• analiza dokumentacji odbiorowej,
• zlecanie ekspertyz,
• nadzorowanie procedur zgłoszeniowych,
• kompletowanie dokumentacji fotograficznej,
• współpraca z kancelariami i specjalistami.

W praktyce sprawne zarządzanie pozwala wykrywać zagrożenia odpowiednio wcześnie.

Dobrze zarządzana wspólnota nie działa dopiero wtedy, gdy problem jest już widoczny. Działa wcześniej.

Dlaczego wiele wspólnot reaguje zbyt późno?

Najczęściej problem nie wynika z braku zaangażowania mieszkańców. Powód jest znacznie prostszy — większość właścicieli nie ma wiedzy technicznej i zakłada, że skoro budynek jest nowy, nie wymaga kontroli.

To błędne założenie.

Profesjonalny zarządca powinien patrzeć na nieruchomość długoterminowo i planować działania z wyprzedzeniem.

Bo moment zakończenia ochrony deweloperskiej nie jest końcem procesu. Dla wspólnoty mieszkaniowej często jest to dopiero początek prawdziwego zarządzania budynkiem.

Jeżeli Twoja wspólnota zbliża się do końca okresu ochronnego, warto przeprowadzić szczegółową analizę dokumentacji i stanu technicznego budynku. W MAWEN pomagamy wspólnotom planować działania z wyprzedzeniem i eliminować problemy, zanim staną się kosztownymi awariami.